二手公房

  二手公房在满足一定条件的情况下可以上市交易，但是有必要提醒的是买家，如果买商品房上当受骗至少冤有头债有主，买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度要高得多，因此惟一预防的办法是坚决不上当，但是我们也不能因此就放弃了买二手公房的机会，只要把握好挑选细则，坚持安全至上，同时注重房屋的性价比，肯定能找到你需要的家。

  二手公房也称二手公有住房，二手国有住宅。它是指在上家购买之前是由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有，后满足一定条件之后就转为私产房，再次转让就是我们所说的二手公房。

  1、持房屋所有权证、身份证或其他有效证明、其他房屋共有人同意出售的书面意见等到各区县房地产交易管理部门申领申请表和上市出售征询意见表；

  3、买卖双方达成合同的，持合同及相关证件及材料到交易管理部门办理立契过户手续。交易管理部门自收齐买卖双方相关材料之日起，在25个工作日内完成审查、计收有关税费收益等，完成立契过户手续；

  4、买方持买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权证复印件到区县土地行政管理部门申请办理土地出让手续，并按房屋买卖成交价的3%缴纳土地出让金；

  5、买方持立契过户、土地出让金缴纳的证明等文件及规定的其他证明，到房屋所在地区县权属登记部门办理房屋所有权证，权属登记部门收齐上述证件之日起60日内完成登记、发证手续。

  产权证上的面积是有关部门勘验过的结果，将来很多费用如：物业管理费、暖气费等都是按照这一个标准收取的。因此验看产权证、到房管局查验产权证的真实性是很重要的步骤。假如有人以种种借口解释拿不出正本只能给复印件的原因，你只管当他是骗子就好了。

  另外，还要搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房？成本价房、标准价房大多数都需要单位盖章后才能真正上市交易，而经济适用住房更接近商品房的交易，因此，产权性质的不同牵涉到成交过程的复杂程度，也牵涉到卖房收益的分配问题，当然也会影响到卖主的积极性，进而影响买卖过程。

  记下产权证上注明的内容，包括一些细节：面积、标注的地址、有的标准价房会注明产权的分配比例等等。

  标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题，房主是如何来处理的，进行得怎样了，这是买主一定要了解的。几乎所有的公房原单位都保留优先回购权，如果原单位既不回购，又不同意出售，那就是妨碍房改，这是专家人士的观点。

  需要特别指出的是，军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里，这些单位一般被列为特殊单位，有些可能不宜有外人入住，这种公房在单位没有同意之前，不可能取得上市资格。

  房屋大多有各种不适合居住使用的缺陷，因此很多人老旧对房屋进行了改造。比如占用屋顶的平台、走廊搭建小阁楼、如将阳台封闭后改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等等，但这种改造不一定适合你自己，因此在购买时应该将这一些因素考虑到，并将额外增加的面积刨除在房价计算之外，甚至要考虑到自己若要将布局恢复原状需花费的时间和金钱。当然，反过来说，卖房人肯定会将这些改动当做自己房屋的一个卖点，如何在买卖双方之间找到平衡，就得详细情况具体分析了。

  第四条：确认所购房屋的准确面积您应该了解的内容有建筑面积、使用面积和户内的实际面积。产权证上一般标明的是建筑面积。新建商品房的使用率尚且没准，老旧房屋的使用率就更难以保证。

  1、水打开水龙头观察水的质量、水压；如果自来水有浑浊、发黄的现象，可能是水管生锈引起的；假如这家水壶中的水垢多，说明这一带的水质很硬。水流小而缓慢则是水压不足的直接表现。

  2、电视虽然数量不多，现在仍然有些小区和家庭未能通上有线电视，有的是因为小区都没有开通，有的是房主始终没去办理这方面的手续。不妨打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少台的节目；

  4、电线老化电线会造成火灾，而且电线老化说明房屋年限已经不短，供电容量十有八、九不适应现在人的居住需求。

  5、电话线、煤气应该考虑到将来换装天然气时的费用。还有相当多的城郊住房没有煤气管道。提醒注意的是需要注意一下点燃煤气灶后的火焰高度，判断煤气是否充足。

  7、热水供应热水的小区一定是有一定档次的新小区，这种房屋的价格应该与二手商品房相提并论。旧小区的房屋自带热水器的，要考虑其品牌、新旧程度，是燃气的还是用电的，不妨亲自试用一下，看看水的温度如何。如果是燃气的，需要注意是否是已经禁止生产的直排式热水器，热水器的位置在哪里，洗澡时是否安全？

  8、暖气供暖单位是什么性质？是大市政供暖还是小区单独供暖？暖气费是上门收取还是自己到收费站去交？暖气片数尽量多一点总要好一些。如果是冬天去看楼，不妨摸一摸暖气片的温度。

  新建商品房都会提供给你一张户型图，但是二手公房的情况更复杂。如果你买了房以后打算装修，一定要问清楚管线的走向、承重墙的位置等，防止造成不必要的麻烦。